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Herzlich willkommen in Frankreich!
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Der Immobilienmarkt in Frankreich entwickelt sich seit Jahren langsam aber stetig nach oben. Aufgrund der im Vergleich zu Deutschland geringen Bevölkerungsdichte, der hohen Lebensqualität und weiterer, unten angesprochener Faktoren, darf davon ausgegangen werden, dass sich dieser Trend langfristig eher noch verstärken wird. Einen guten aktuellen Überblick vermitteln beispielsweise die folgenden Links:

 

https://www.challenges.fr/immobilier/residence-secondaire-les-prix-flambent-mais-pas-partout_641872

https://www.journaldunet.com/patrimoine/guide-de-l-immobilier/1110050-prix-immobilier-juin-2019/

https://www.meilleursagents.com/actualite-immobilier/2019/01/evolution-prix-immobilier-1er-janvier-2019-2/

 

Hausbau in Frankreich

Wie in anderen Ländern auch, werden hierzulande Gebäude in unterschiedlichen Qualitäten errichtet. Die traditionellen regionalen Haustypen Frankreichs jedoch, meist reine Bruchsteingebäude mit Holzbalkendecken, sind robust und lassen sich aufgrund ihrer Konstruktionsweise mit geringem Aufwand modernen Ansprüchen anpassen. Egal in welcher Ferienregion – Bretagne, Provence, Burgund, Elsass, Alpen, Normandie, Pyrenäen, Périgord, Korsika, Atlantik oder Côte d’Azur – die über Jahrhunderte, teilweise seit der Antike gewachsenen, Bautraditionen garantieren Dauerhaftigkeit und in Verbindung mit guten Lagen nachhaltige Immobilienpreise für Ferienhäuser. Schöne Beispiele von solchen Gebäuden, die sich als Ferienhaus eignen und zum Verkauf stehen, finden Sie hier hier.

Neu errichtete Feriendomizile entsprechen meist den in Deutschland üblichen Standards oder übertreffen diese wie beispielsweise durch den Einbau der sogenannten VMC (Ventilation mécanique contrôlée). Dieses System sorgt für regelmäßigen Luftaustausch, Kühlung im Sommer, Wärme im Winter und hilft Energie zu sparen. Darüberhinaus sorgt es dafür, aus den Wohnräumen die in manchen modernen Gebrauchsgegenständen enthaltenen Schadstoffe unmerklich aber ständig zu entfernen.

 

Steuern

Bei Eigennutzung des Ferienhauses sind folgende Steuern zu zahlen, deren Sätze von Gemeinde zu Gemeinde abweichen:

  • Wohnsteuer (Taxe d’habitation; derzeit diskutiert)
  • Grundsteuer (Taxe foncière)
  • Rundfunkgebühren (Contribution à l’audiovisuelle; befreit hiervon sind im Gegensatz zu Deutschland
    Computer, Tabletts, Smartphones etc.)

Vor dem Kauf einer Immobilie empfehlen wir, die genaue Höhe der Abgaben zu erfragen, da sie örtlich stark schwanken

 

Preisentwicklung

Frankreich verfügt auf einer Grundfläche von rund 540 000 km² (Im Vgl. Deutschland rund 360 000 km²) über einen europaweit einmaligen Bestand an erhaltenswerten Altstädten, Schlössern, Klöstern, Kirchen sowie anderen Gebäuden und regionalen Bautraditionen. Diese Tatsache und die Vielfalt an Landschaften und Klimazonen – Nordsee, Atlantik, Mittelmeer, Pyrenäen, Alpen, Jura, Vogesen – bedingt bei einer schnell steigenden Einwohnerzahl von derzeit rund 67 Millionen Menschen eine vergleichsweise ruhige Nachfrage nach Immobilien. Andererseits herrscht aus dem Ausland eine konstante Nachfrage nach schönen und gut gelegenen Ferienhäusern, zunehmend auch in bisher eher unbekannten Ecken Frankreichs wie beispielsweise den Causses. Die schnellen Zugverbindungen des seit 1981 verkehrenden TGV, Vorbild für den zehn Jahre später rollenden ICE, sorgen dafür, dass auch eher abgelegene Gegenden Frankreichs zunehmend von Franzosen und Ausländern als Standort für Ihr Feriendomizil entdeckt werden. Dies hat zur Folge, dass, wer offen ist, zu durchaus überraschend günstigen Preisen zum Zug kommt.

Fazit: wer in Frankreich ein Ferienhaus erwirbt, kann kurzfristig zwar nicht mit einer hohen Preissteigerung rechnen, langfristig legt er jedoch sein Geld gut an… und kann dies in jeder Hinsicht genießen.

 

Verbraucherschutz 

Aus Deutschland kennen wir Reglementierungen wie Energiegutachten, EnEV etc. Frankreich geht hier weiter und bietet Käufern ein deutlich höheres Maß an Sicherheit beim Erwerb einer Immobilie: Per Gesetz kann kein Haus ohne ein Vollgutachten verkauft werden, in dem die gesamte Haustechnik auf Herz und Nieren geprüft und für die Beurkundung beim Notar dokumentiert wird. Hierin werden beispielsweise auch potentielle Gefährdungen durch Erdbeben, Termiten, Überschwemmungen etc. festgehalten genauso wie etwaiges Schadstoffvorkommen im Gebäude. Daneben erscheint das in Deutschland vorgeschriebene Energiegutachten, in Frankreich selbstverständlicher, aber kleiner Teil des Gutachtens,  etwas dürftig.

 

Makler

Auch beim Maklerberuf gelten in Frankreich strengere Auflagen als in Deutschland. So müssen Makler über die sogenannte „carte professionnelle“ verfügen, Voraussetzung für diese ist – im Gegensatz zu Deutschland – eine Ausbildung zum Immobilienmakler mit erfolgreichem Abschluss und im Rhythmus von zwei Jahren Prüfungen. Zu unterscheiden ist zwischen dem „mandat simple“,  auch „mandat non exclusif“ (Mehrere Makler können beauftragt werden), und dem „mandat exclusif“ (Alleinbeauftragung). Grundsätzlich erfolgt die Beauftragung durch den Verkäufer schriftlich. Hier wird auch die Höhe der Provision festgelegt, die meist zwischen 3-8 % liegt, abhängig ist vom Preis der Immobilie und bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags zahlbar ist.

 

Notar

Der Notar in Frankreich unterliegt ähnlichen Bestimmungen wie sein deutscher Kollege. Im Gegensatz zu diesem sorgt er jedoch für einen noch weitreichenderen Schutz des Käufers, den er umfassend berät und für den er sämtliche relevanten Informationen von Behörden und der Gemeindeverwaltung erhebt. So genießt dieser – im Gegensatz zum Verkäufer – beispielsweise bei Abschluss des obligatorischen Vorvertrags (Compromis de vente) ein zehntägiges Rücktrittsrecht und erhält das oben schon erwähnte umfangreiche Vollgutachten der Immobilie. In diesem werden neben dem Energieverbrauch, wie erwähnt, die gesamte Haustechnik gründlich analysiert sowie etwaige Schadstoffe ermittelt. Grundsätzlich dürfen Notare in ganz Frankreich tätig werden, so dass auf Wunsch auch ein zweisprachiger Notar im Elsass oder in Lothringen beim Erwerb einer Ferienimmobilie am Mittelmeer beauftragt werden kann. Auch die Beauftragung von zwei Notaren, jeweils für Verkäufer und Käufer, ist möglich und verursacht keine zusätzlichen Beurkundungskosten. Diese trägt wie in Deutschland der Käufer. Vor Unterzeichnung des Hauptvertrags (Acte authentique) muss der gesamte Kaufpreis auf das Treuhandkonto des Notars eingegangen sein, erst dann wechselt die Immobilie den Besitzer und es erfolgen die Eintragung ins Grundbuch und die Übergabe der Schlüssel.

 

Kaufnebenkosten

  • Notargebühren (Honoraires du notaire): ca. 1 % des Kaufpreises
  • Grunderwerbsteuer (Droits de mutation)
  • Katastersteuer (Taxe de publicité foncière): zus. ca. 7-8 % des Kaufpreises
  • Maklergebühren: ca. 3-8 % des Kaufpreises je nach Objekt
  • Klarheit über die gesamten Kaufnebenkosten schafft eine Simulation auf der Webseite des Notars, zu denen dann die Maklergebühren zu addieren sind

 

Architekten

Vor etwaigen Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden empfiehlt sich ein Gang aufs Rathaus, um zu klären, ob eine Baugenehmigung einzuholen und ein Architekt zu zuziehen ist. Abhängig von Art, Umfang und Schwierigkeitsgrad schwanken Architektenhonorare zwischen 8-12 % der Bausumme. Sie sind anders wie in Deutschland nicht geregelt sondern Verhandlungssache. Erst nach Vorliegen sämtlicher Kostenvoranschläge lässt sich das Architektenhonorar fest vereinbaren.

              

Handwerker

Gute“ Handwerker zu finden ist in Frankreich wie in anderen Ländern auch nicht Glückssache, sondern eine Frage der eigenen Geduld und Ausdauer. Grundsätzlich darf man ohne Übertreibung sagen, dass sie in keiner Weise ihren deutschen Kollegen nachstehen. Dies gilt leider auch für die Preise. Bemerkenswert ist, dass sich französische Handwerker in der Regel an ihre Angebote halten und Überraschungen die Ausnahme bilden. Gute Konditionen auszuhandeln, sorgt hierzulande manchmal für Erstaunen, da allgemein in Frankreich eine unkaufmännisch-entspannte Haltung zum Thema Geld herrscht. So kann es durchaus geschehen, dass ein Handwerker auf Anfrage einen Nachlass gewährt, ohne dafür jedoch eine Gegenleistung, beispielsweise in Form von Vorkasse, zu wünschen. 

Da der Gesetzgeber auch beim Thema Renovieren den Verbraucher in hohem Maße schützt, müssen die meisten Gewerke über eine Bauversicherung, die sogenannte „décennale“ verfügen, die für den Zeitraum von 10 Jahren bei ernsten Problemen einspringt. Zusätzlich ist der Bauherr verpflichtet, die sogenannte „dommage ouvrage“ abzuschließen. Es handelt sich hierbei um eine Versicherung, die bei Schäden sofort einspringt und nicht erst, wenn die genaue Verantwortlichkeit geklärt ist, was sich über größere Zeiträume hinziehen kann. Ungewohnt für viele Ausländer ist der in der Regel höfliche Umgangston der Handwerker untereinander und auch gegenüber dem Bauherrn. Dies trägt maßgeblich dazu bei, dass die Stimmung auf der Baustelle gut ist und Renovieren Spaß macht. Französische Lebensart eben.

              

Frankreich und seine Einwohner

Wussten Sie, dass die Franzosen in Umfragen die Deutschen regelmäßig auf Platz 1 der Beliebtheitsskala wählen? Und wussten Sie, dass Frankreich seit Jahren von mehr Menschen besucht wird als alle anderen Länder der Erde? Zuletzt waren es rund 83 Millionen Touristen im Jahr zu vergleichsmäßig nur 60 Millionen in den USA. Nach Einschätzung der statistischen Behörden werden in wenigen Jahren 100 Millionen Touristen Frankreich besuchen und damit die Attraktivität dieses Nachbarlands weiter verstärken.

Frankreich zählt rund 67 Millionen Einwohner auf einer Fläche von ca. 540 000 km², Deutschland 83 Millionen Einwohner auf ca. 360 000 km². Das Land verfügt also über wesentlich mehr Raumreserven. Die Bevölkerungsdichte spricht Bände. Burgund beispielsweise ist rund doppelt so groß von der Fläche wie Baden-Württemberg, zählt aber nur rund 3 Mio. Einwohner im Vergleich zu rund 11 Mio. Einwohnern im Ländle. Gründe für die einmalige Beliebtheit Frankreichs gibt es zahlreiche: vielfältige Landschaften, zauberhafte Altstädte, Schlösser, Kirchen und Museen und natürlich nicht zu vergessen seine Gastronomie. Weniger im Bewusstsein der Deutschen ist, dass unser Nachbarland weltweit durch die gemeinsame Sprache und Geschichte hervorragend vernetzt ist, allein im Maghreb rund 80 Millionen Menschen, insgesamt sprechen rund 300 Millionen Menschen verteilt auf alle Kontinente Französisch, Tendenz stark zunehmend. Die in der sogenannten « Francophonie » zusammen geschlossenen Länder, in denen Französisch die offizielle Landessprache, eine anerkannte zweite Landessprache oder das von Minderheiten gesprochenes Idiom ist, umfasst immerhin 54 Staaten auf allen Kontinenten, 7 weitere assoziierte Staaten und 27 Länder mit Beobachterstatus unter anderem die USA mit historischen, französischsprachigen Minderheiten vor allem in Louisiana, Maine et Vermont. Hinzukommen die Nichtmitglieder Algerien und Tunisien. Bereits heute sprechen in Afrika mehr Menschen die Sprache Molières als in Frankreich und in wenigen Jahren wird Französisch aufgrund der demographischen Entwicklung Spanisch als Weltsprache überholen (https://www.francophonie.org). Unser Nachbarland hat also auch in dieser Beziehung viel Potential und hervorragende Voraussetzungen für eine positive Entwicklung. 

Überraschender für viele Deutsche ist, dass Frankreich auf technischem Gebiet, beispielsweise wurde der TGV ein Jahrzehnt vor dem ICE eingeführt, weit fortgeschritten ist und sich international nicht verstecken muss. Auch das Autobahnnetz ist hervorragend ausgebaut und bietet einen hohen Reisekomfort. So werden Sie immer mal wieder erstaunt sein über dieses Land, seine Effizienz in der öffentlichen Verwaltung, wo vieles schon seit Jahren online funktioniert oder über seine innovativen Ideen wie beispielsweise ökologisch nachhaltige Fassadenbegrünungen, seine vorbildlich hohe Handwerksqualität oder die Tatsache, daß rund dreimal so viel Haushalte wie in Deutschland bereits Zugang zu einem Glasfaseranschluß besitzen und dies trotz der weit dünneren Siedlungsdichte. In den letzten Jahren ist es Frankreich aber auch gelungen, wirtschaftlich wieder an seine erfolgreichen Jahrzehnte anzuknüpfen. Dies findet – in Deutschland fast unbemerkt – international immer mehr Resonanz. Im Land selbst nehmen die Bewohner den neuen Glanz ungläubig zur Kenntnis. Tatsache ist, daß trotz teilweise großer Widerstände gegen Reformen es kontinuierlich bergauf geht. Aus Start-ups werden Vorzeigeunternehmen wie beispielsweise blablacar, Europas größter Plattform für Mitfahrer, Berufspendler und in Kürze Busreisen à la Flixbus. 2019 wurden fast 18% mehr Unternehmen gegründet als im Jahr davor. Auch die französischen Hochschulen erfreuen sich zunehmender internationaler Beliebtheit und dies, obwohl das französische Schulsystem nur im Mittelfeld liegt. Der jährlichen Einladung des französischen Staatspräsidenten unter dem Motto „Choose France“, zeitlich geschickt terminiert, folgten zuletzt rund 200 Wirtschaftsführer aus aller Welt auf Ihrer Reise zum Weltwirtschaftsforum nach Davos. Der Erfolg lässt nicht auf sich warten: Milliardenaufträge, ausländische Investitionen in Frankreich in bisher unbekanntem Maß und ein Image, das kaum noch etwas mit jenem vor wenigen Jahren gemeinsam hat. Diese Entwicklung findet in den Medien ein entsprechendes Echo. Auch wenn es von den Zahlen ein Nebenschauplatz ist, das internationale wirtschaftliche Kunstzentrum hat sich in den letzten Jahren nach Paris verlagert. So verwundert es auch nicht, daß die größten Auktionshäuser, Sotheyb’s und Christies, von Franzosen gekauft wurden. Ernst&Young hat in einer im Januar veröffentlichten Studie festgestellt, daß Frankreich von allen europäischen Staaten die meisten Investitionen anzieht und dies zudem mit der größten Dynamik. Die Tageszeitung „Le Monde“ stellt daher fast schon mit britischem Understatement fest: „Frankreich bleibt das attraktivste Land Europas“. Auf der anderen Seite bleiben viele Probleme ungelöst, auch unter Macron: seien es die Vorstädte, in denen es dem Staat nicht gelingt, eine Umfeld zu schaffen der Sicherheit, der Gemeinschaft und der Zuversicht, sei es die krasse Kluft zwischen Stadt und Land oder zwischen arm und reich. 

Frankreich ist ein Land der großen Gegensätze, Gegensätze, die es zu entdecken lohnt. Vor allem aber faszinierend sind die Menschen, die ihr Leben anders gewichten und der Familie und den Mahlzeiten einen hohen Rang einräumen. Es überrascht daher nicht, wenn Handwerker beispielsweise es als die natürlichste Sache der Welt ansehen, ganz selbstverständlich täglich ihr Dreigänge-Menü mit einem Glas Wein und anschließendem Kaffee einzunehmen, und so kommt auch kaum ein Mensch auf die Idee, nach 12h in einer Behörde oder Firma anzurufen. Grundsätzlich herrscht Ausgewogenheit oder wird zumindest angestrebt: Sei es im Staat, wo die verschiedenen Ressorts ebenbürtig nebeneinanderstehen und nicht, wie in Deutschland, Wirtschaft und Finanzen Vorrang haben, sei es im Alltag. Familie ist Familie, Essen ist Essen und Arbeiten ist Arbeiten. An dem etwas zugespitzten Klischee, « Die Deutschen leben, um zu arbeiten, die Franzosen arbeiten, um zu leben » ist schon ein Kern Wahres. Jedenfalls strömt dieses Land eine seltene Ruhe und Harmonie aus, die einfach guttun. Da wundert es nicht, wenn Frankreich im „Quality of Nationality Index“ seit acht Jahren in Folge den ersten Platz einnimmt.

Bienvenue en France !*

 

 

*Herzlich willkommen in Frankreich